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东莞:购房需求回归理性 二手房成交量追平一手房

2018年02月02日 08:11 0人参与 0条评论 >

  在东莞楼市限购不放松的背景下,部分市民将目光转向二手房。图为黄江一楼盘。记者 孙俊杰 摄

  2017年,东莞楼市受“限购”政策影响,价格上涨过快势头得到有效遏制,市场整体上渐趋理性。而在一手住宅购买受限之后,一些购房者将目光转向二手房。

  研究机构的报告显示,去年东莞二手房的成交量已经和一手房基本持平,樟木头、东城、南城、凤岗和塘厦等镇街是东莞二手房交易较为活跃区域,而在二手房中,110平方米以下的户型最受购房者关注。

  市场

  一手房与二手房成交量比创新低

  根据东莞中原战略研究中心监测,2017年,东莞二手住宅网签量为48286套,成交量仅次于2016年,为近年来成交量第二高年份。同期一手住宅成交50629套,一手房与二手房成交量比是1.05,为历年最低,业界由此判断东莞楼市基本步入存量房时代。

  去年4月,东莞楼市调控升级,本市户籍和非本市户籍都限购两套,造成很多购房需求被抑制。新政之后,非本市户籍须1年(本科及以上须半年)社保或个税才可购买首套新房,2017年一手房成交量同比2016年下滑三成。反观二手房却不限购,这也致使不符合购买一手房要求的市民把目光转向二手房。

  数据统计显示,2017年一手住宅供应690万平方米,同比2016年的848万平方米,减少近两成,同时一手住宅成交均价同比上涨19%,使得部分需求转向整体价格相对较低的二手房。

  随着2016年“全面二孩”政策的放开,不少家庭的二居室甚至三居室已经不够住,同时对生活品质的要求也越来越高,使得这部分家庭的改善需求日益迫切。

  陈女士是本地人,在东城工作,早年的时候买了房。两年前她的第二个孩子出生,原来的房子已经不够住了。去年,她和老公卖掉了位于东城东泰花园的三房,在附近小区买了一套二手的四房。

  “现在的一手楼盘价格不便宜,卖旧房子后再买一手的话,要贷的款不少。而且现在的一手楼盘,位置好的价格贵不少,位置不好的生活又不方便。”陈女士说,这是她选择购买二手房的原因。

  业内人士认为,随着房子的升值,早些年购房的家庭坐享红利,有了改善的资本。而且,由于孩子多数已经上学,这部分家庭大多选择在同一个小区或者附近小区购房,来实现“以小换大”。

  区域

  樟木头二手房成交全市最多

  据东莞中原战略研究中心监测数据显示,2017年,樟木头二手住宅成交8483套,占全市总成交的17.57%,同比增长0.66%,连续多年蝉联东莞二手房成交最多的镇区。

  东莞中原战略研究中心认为,樟木头由于开发房地产较早,吸引了很多香港人购房,后来深圳房价上涨后,又吸引了不少深圳客购房,房地产总体体量较大,各种生活配套也较齐全。

  “加上可选房源多、楼龄相对较高,总体二手房价格非常便宜,且有直通香港、深圳、广州的城际铁路。”一名业内人士告诉记者。

  2017年,东城二手住宅成交5663套,仅次于樟木头,占全市总成交的11.73%,同比下跌22.32%。成交量下跌的原因主要有:今年东城的一手住宅供应量大增;石碣、茶山、寮步等地的价格相对较低,两个因素均导致了购房者的分流。东莞中原东城区域的二手房成交均价为15569元/平方米,套均总价140万元/套。

  东城成交较多的是世博广场板块和东泰板块,这两个板块临近地铁R2线路,且附近学校、商超齐全,故很受置业者青睐。花样年华和东城中心的成交均价在1万元/平方米左右,性价比颇高,非常适合刚需及过渡自住选择。

  2017年,南城二手住宅成交4748套,位列第三,占全市总成交的9.83%,同比下跌30.46%。东莞中原成交均价为15761元/平方米,套均总价157万元/套。

  数据显示,南城成交较多的是石竹板块和宏远北板块,其中石竹板块同样临近地铁R2线路,且临近南城CBD,附近商超齐全,成交均价多在1.5万元至1.8万元/平方米之间,对改善和刚需都是不错的选择。

  2017年,凤岗二手住宅成交3494套,占全市总成交的7.24%,同比下跌11.12%,跌幅相对较小。东莞中原成交均价为22540元/平方米,套均总价208万元/套。

  数据显示,凤岗成交最多的是官井头板块和凤岗体育中心,该板块有着无与伦比的区位优势,很多在深圳工作的置业者承受不了深圳的高房价,转而到凤岗购房。成交均价多在1.9万元至2.6万元/平方米之间,无论是单价还是总价都比距离仅一步之遥的深圳低很多。

  据东莞中原战略研究中心监测数据显示,2017年,塘厦二手住宅成交2835套,占全市总成交的5.87%,同比下跌38.06%,跌幅相对较大。塘厦镇的二手住宅成交均价为20265元/平方米,套均总价198万元/套。

  房源

  二手房成交以中小户型为主

  东莞中原成交数据统计显示,随着“全面二孩”的放开,不论是首次置业还是改善换房,将有越来越多的家庭选择三居室或以上房源,一步到位。

  根据东莞中原对全市来访客户的情况统计,来访客户对110平方米以下户型的关注持续上升,110至144平方米户型的关注度基本稳定,而144平方米以上面积户型的关注比例则持续下降,这也和成交数据的走势相吻合。从关注面积的分布同样可以推测,大面积的换房需求更多的是以一手房为主。

  数据显示,楼龄在15年以下的房源成交占比最多,占比高达九成以上。其中,5至10年房源最受青睐,占成交总量约一半。可以看出,成交均价与房龄有着明显的负相关关系。

  虽然15年以上楼龄的房源均价便宜很多,但2017年二手成交的楼龄还是以15年以下的房源为主,占比最多的是5—10年的房源,即在2007—2012年建成的房源。

  对需求侧而言,该类房源在价格上比5年以下房源略低,同时在交易时可节省不少税费,周围配套也都基本完善,房子也不会太旧,故最受市场青睐。供给侧方面,房子已经住了5至15年,加上“二孩”等因素,很多家庭也迎来了改善换房的需求,故该时间段房龄的房源成交最多。

  据介绍,市民购买二手房的预算区间相比之前也有不少变化,目前占比最多的预算区间是150万元至300万元,占比涨幅最大的预算区间是150万元至200万元,2017年同比2016年涨了4个百分点;其次是200万元至300万元,涨3个百分点;而150万元以下、300万元以上的预算占比则连续两年下降。

  据了解,二手住宅成交以中小户型为主,90平方米以下户型占比55%,且5至10年的房源占比高达49%,而同期一手住宅成交却以中大户型为主,90平方米以下共占比17%。

  “这说明随着‘全面二孩’放开、子女就学、赡养老人等现实情况,这部分改善需求成为新刚需。二手房业主换房时候‘以小换大’‘以旧换新’的需求会逐渐旺盛。”分析人士说。

  租金

  同比略涨但租售比下降

  在房产投资中,租金收入是投资回报的重要组成部分。那么,东莞的住宅租金情况又是如何呢?

  据东莞中原战略研究中心监测数据显示,2017年,东莞平均住宅租金同比微涨,为每月28.93元/平方米。租售比降至1∶571,投资回报率持续走低,超出1∶300的合理范围。

  数据显示,2017年东莞的平均租售比为1∶571,投资回报率为2.10%,租金涨幅远低于房价涨幅,投资回报率继续走低。也就是说,按照当前的租金收益和一手房价,不考虑其他因素,平均需要50年左右才能收回购房成本。

  按区域看,投资回报率靠前的镇区多在水乡、东部产业园及中心城区的高埗、石碣等东莞北部各镇区,而投资回报率较低的主要是在泛临深片区的多个南部镇区。

  主要原因是东莞北部这些地区整体房价比南部的低一大截,而租金却相差不大,所以投资回报率相对较高。

  以平均租金最高和最低的两个镇街为例,平均租金最高的是东城,为每月39.17元/平方米,但其新房均价为19481.75元/平方米,过高的房价降低了投资回报率,回报率位列第四;平均租金最低的是沙田,为每月20.81元/平方米,但是由于房价仅为14903.64元/平方米,低于全市的新房均价,故拉高了回报率,排名19。

  各镇街租金较高的楼盘多是区位优势明显、周边商业发达、交通便利、各项配套成熟、人员聚集,其中不乏别墅区等高档小区。

  ■声音

  二手房成交

  有望保持平稳

  展望2018年,业内人士认为,虽然楼市宏观调控不放松,但随着粤港澳大湾区的建设,东莞的区位、产业、交通等各项利好会持续发力,二手房需求依然旺盛,整体成交量有望持续保持平稳。

  随着投资客在2015至2016年间购买楼盘的陆续交房,今年在调控不放松、去杠杆的大环境下,投资客为了回笼资金,挂牌房源或会增加,价格可能会有所松动。

  “由于目前的政策环境,预计2018至2020年一手房总体供大于求,且投资客也会陆续放盘,故在部分供过于求、价格虚高的地区,二手房报价可能会有所松动,难以大幅上涨。”东莞中原战略研究中心分析师告诉记者。

  上述分析师认为,随着水乡、东部产业园等区域的发展,其配套不断完善、交通持续改善,二手房价可能会有所上涨。总体来看,镇区间的价差或会减小。

  今年的热点区域,业界预计传统的二手房交易“大户”如樟木头、凤岗、塘厦、南城、常平等,需求稳定,而一手房受限购影响,成交被抑制,二手房交易多会持续保持活跃。

  而随着产业的发展、轨道交通的建设推进,松山湖、虎门、道滘、万江、黄江等镇区或成为2018年二手房交易量增幅较大的区域。

  此外,石碣、茶山、横沥等镇,本身房价具有相对优势,加上中心城区的外溢需求,二手成交预计会平稳运行。

  而从过去一周的成交情况来看,东莞二手房市场表现活跃。据乐有家研究中心监控数据显示,上周东莞成交二手房814套。

  值得注意的是,上周东莞二手房成交均价1.76万元/平方米,环比上涨24.94%,这是2018年来首次二手房均价超过新房。乐有家数据监测显示,接近春节,二手房求购客户量和业主放盘量都持续上涨。

  乐有家研究中心介绍,在二手房成交量方面,上周东莞六大片区中除松山湖和滨海片区上涨外,其他各片区均下跌,其中仅城区片区和东南临深片区成交量破200套。


来源:南方日报 编辑: 黄佩玲
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