东莞，为了更好的城市中心

在深圳工作了9年的郑曙辉，第一次坐车经过东莞大道两侧时，也露出了些许惊讶的神情。他说，这和他印象中的东莞差别很大。

2021年12月，他随着毕马威一起进入东莞，担任这家“四大”会计师事务所之一的东莞分公司首席合伙人。

毕马威入莞不到一年，2022年7月，国际房地产咨询五大行之一的戴德梁行，也设立了东莞分公司。东莞——成为这家国际服务业巨头在广东省内除广州、深圳外设立分公司的唯一城市。

国际巨头为何青睐东莞？

这几年，一个重要答案指向了服务业和中心城区。

▲东莞大道旁，高楼林立。（摄影：张锦新/影像莞）

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国际巨头来了，知名律所也来了

法律、会计、咨询等现代服务业机构，似乎和东莞这座制造业名城不搭边，但事实并非如此。

在东莞当了16年律师的张允感受到了这种变化。他说，近三四年，进驻东莞的大牌律所数量远超过去十多年。

2016年至今，盈科、德恒、法制盛邦、金鹏等外地知名律所纷纷进驻东莞，兼并了不少本地小律所。而张允，则加盟了深圳最大的本土律所华商，并在2020年担任华商东莞分所的负责人。

▲东莞市区，高密度的住宅与商业。（摄影：RexChu/影像莞）

同样来到东莞的，还有原来只出现于国际化大都市的服务业巨头——毕马威、戴德梁行。

毕马威是国际四大会计师事务所之一，戴德梁行是国际房地产咨询五大行之一。在戴德梁行东莞公司负责人张国华和毕马威东莞分公司首席合伙人郑曙辉的看法中，两大国际巨头来到东莞主要有以下两个原因：

一是无论是在财务、会计、管理方面，还是房地产咨询、城市更新方面，本地企业越来越渴求高质量服务，这是过去东莞本土服务机构满足不了的。其背景是，东莞经济总量过万亿、人口数量过千万，产业和城市处在高速发展阶段，转型升级需求突出。

二是业务量的增长，让本地企业对贴身、及时、高效的服务要求越来越高，两家机构都看好东莞本地市场的增长潜力。

▲车水马龙的鸿福路（摄影：RexChu/影像莞）

此前，毕马威和戴德梁行在广州和深圳的服务团队，只能满足东莞市级政府和大企业的需求，只有建立本地化的服务团队，才能快速响应本地需求，并推动资源下沉，开拓镇街区域和中小企业的市场。

因此，越来越多的大型服务机构都在近年选择进驻东莞。用张允的话说，这是一种“双向奔赴”，他们需要拓展东莞市场，东莞也需要他们，提供更加高端的服务。

一般来说，随着经济规模和人口总量的上升，城市化率和服务业的比重也会提高。东莞已经迈入“双万俱乐部”，城镇化率超过90%，对服务业的需求进一步上升。

按照另一家房地产“五大行”——第一太平戴维斯华南区董事长林木雄的说法，这也是过去10年深圳走过的路径——产业快速升级、制造端外溢、第三产业占比提高，这亦是未来东莞的发展趋势。

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东莞，向城市中心去

无论是毕马威，还是戴德梁行，亦或华商律所，在选址上都有一个共同特点——位于东莞中心城区，并且地处中央商务区。具体来说，也就是西平至鸿福路一线的写字楼。

这是因为，金融、法律、会计、咨询等现代服务业，需要通过与人高频见面才能完成工作，选址一般要考虑服务的便捷性及公司形象。

城市中心，则是一座城市最方便和人见面的地方。

▲年轻人在东莞中心公园的咖啡店里办公（摄影：翟嘉欣/影像莞）

制造业和服务业不同，不需要通过和人见面就能完成生产。因此，服务业需要为办公场所付出更高的成本，不能选址在成本低、位置偏的产业园区。以知识和信息为核心竞争力的服务业，和制造业相比，更注重空间集聚，以便发挥规模效应。

这也是楼宇经济和俗称“CBD”的中央商务区得以存在的产业基础。近年来，东莞新增的绝大部分甲级写字楼，便位于中心城区。

▲南城总部基地内，已建成浙商大厦、环球财富大厦、寰宇汇金中心等数座写字楼。（摄影：翟嘉欣/影像莞）

这不同于东莞过去的发展路径。

过去，东莞依赖“村村点火，户户冒烟”的镇域经济发展模式，一镇一产业、一镇一中心，产业和城市格局过于分散，成为一座缺乏“向心力”的城市。

如今，随着服务业发展和城市能级的提升，东莞对承载服务业发展的城市空间（比如写字楼）的需求越来越大，这也直接催生了东莞市委市政府对中心城区建设的重视。

▲位于东莞中心城区的东莞国际商务区等地块，建设前及现状对比。（图源：东莞市中心城区建设现场指挥部）

东莞“强心”的需求越来越突出。

2019年，东莞设立中心城区“一心两轴三片区”建设总指挥部和现场指挥部，在去年公布的《东莞市国土空间总体规划（2020—2035年）》（草案）中，中心城区也被强调为东莞唯一的行政文化、金融商贸、公共服务中心。

▲2023年开园的东莞中心公园一期，地处中心城区核心位置。（摄影：翟嘉欣/影像莞）

这与深圳市在1996年成立中心区开发建设办公室（简称“中心办”）的做法如出一辙。曾在深圳市中心办工作的深圳市规划和自然资源局原副总规划师陈一新回忆，深圳市在1980年就确定了中心区的选址范围和基本格局，1992年，福田中心区被定为深圳CBD，“地位一下就上来了”。

当时，深圳市中心办是原深圳市规划国土局下属的副局级单位，全面负责福田中心区的规划设计、建筑设计的报建审批及工程规划验收等技术管理工作。

根据陈一新的回忆，中心办成立后，进行了中心区城市设计与国际咨询。当时，中心区的一大创新是所有建筑方案都必须经过仿真验证，“所以至今福田中心区的天际轮廓线还是比较漂亮的。”

▲1998年，为验证深圳市民中心方案可行性，专家们用氢气球悬空勾勒造型。（图源：深圳发布）

如今，福田中心区已经成为深圳的行政、文化、金融、商务和国际交往中心，是深圳摩天大楼最密集和地均GDP最高的地方，博物馆、图书馆、音乐厅、少年宫、市民中心，也成为深圳人生活休闲的重要场所。

▲如今的深圳福田中心区（图源：幸福福田）

深圳中心区的建设经验，给东莞提供了参照。2023年7月24日，东莞《中心城区总体城市设计（含中心城区格局优化）招标公告》和《“双轴”概念性城市设计招标公告》也在广东省政府采购网上发布，前者将明确东莞中心城区的发展目标和形象特色定位，并提出重点片区管控及引导原则，以及交通、绿地、服务、产业、居住等系统的优化策略；后者则涉及城市更新、综合整治、土地出让和品质提升等多种项目。

东莞，似乎借鉴了深圳的建设和发展路径。

在经济环境复杂多变的背景下，中心城区所聚集的服务业不仅成为东莞经济的新增长点，也可以提升制造业的附加值，推动制造业从工业经济迈向创新经济。

03

中心城区，为制造业名城赋能

中心城区意味着为东莞赋能、转型、升级。

张允讲了这样一个案例：一家地处松山湖从事手机检测行业的企业，营收规模已达数亿，位居该领域头部。这家公司希望借助上市获得更多资金，提升研发水平、实现产品升级、扩大市场。因此该公司与华商东莞分所洽谈，希望由该律所作为该公司上市的法律顾问，并指导公司的业务合规。

在张允看来，过去东莞本土律所规模太小，仅几个人甚至十几个人的律所，难以“吃”下公司上市这样的业务。并且，小律所也缺乏服务公司上市的经验。外地的大律所虽然人数众多，服务能力强，但一家企业上市周期较长，大多数时间他们只能远程服务，无法与企业进行日常化高频沟通，“因此大律所的本地机构就更占优势。”

▲南城总部基地内的上班族（摄影：翟嘉欣/影像莞）

东莞企业有越来越多的上市需求。

东莞被外界称为“跑步”进入资本市场，境内外上市公司已达81家，数量在近五年翻了一倍。因此，金融、法律、会计、咨询等现代服务业机构，不仅可以为其赋能，也可以借机扩大自身业务，实现双赢。

另一个例子是城市更新。东莞土地开发强度逼近50%，产业用地资源紧张，而东莞大量产业空间又是镇村工业园区，相对散乱，因此城市更新和工业上楼就显得迫在眉睫。

▲采用“工业上楼”模式的松湖智谷产业园（图源：寮步微视）

对此，张国华有着切身体会。他所在的戴德梁行进驻东莞前，就已为东莞水乡功能区制定了一份较为详尽的工业上楼操作指南，这份指南已成为不少规划设计机构的参考。目前，戴德梁行已为东莞许多镇村片区进行产业咨询及规划，将城市更新、工业上楼与产业招商结合起来。

郑曙辉也提到，东莞有大量企业迫切需要提升自身在财务、税务方面的管理水平，这是毕马威所擅长的领域。

▲东莞中心城区周边，分布了越来越多产业园。（摄影：叶瑞和/影像莞）

以某家物业公司为例，其管理模式较为传统，一直处于亏损状态。毕马威介入后，发现这家公司内部控制不严，效率也低，于是帮助公司提升管理水平，实现盈利。

企业管理效率的提升，当下显得尤为重要。过去的2023年，东莞经济前稳、中低、后升，制造业仍处在转型升级的关键节点。

东莞处在工业化中后期，传统制造业依托低廉的土地、劳动力价格，形成的低成本、低利润发展模式已不再适应当今环境。发达国家的经验显示，制造业发展到一定程度后，要靠服务业支撑，才能提升企业的产品附加值和市场竞争力。

建设中心城区的重要性，在这样的背景下得以凸显。

04

留住人才，留住他们的家里人

土生土长的东莞人何嘉伟发现，近年来，东莞迎来了一轮商业领域的大爆发，过去广深港才有的品牌，如今在东莞也越来越多。

数据显示，近3年进驻东莞的品牌首店数量呈几何倍数增长，2022年东莞开设首店148家，这个数字在2021年是54家，在2020年是28家。

这与东莞中心城区写字楼和综合体数量增多、层次提升密不可分。

▲东莞中心城区里热闹的商场（摄影：陈铭奕/影像莞）

一个现象是，2021年，东莞85%的商业首店开设在中心城区，其中74%的首店集中在鸿福路商圈。这是因为，中心城区集中了东莞最优质的商业资源，拥有海德汇一城、民盈国贸城、嘉宏摩玛等大型商业综合体，为首店提供了足量和优质的商业空间。中心城区也是东莞写字楼最多的地方，首店开在这里，能吸引更多的人消费。

和制造业不同，金融、法律、会计、咨询等生产性服务业是轻资产行业，核心竞争力是人才。这些人才高度集中在某个区域，又有大量与人见面的需求，因此带来众多消费、娱乐活动。

▲上：建在城市中心的篮球场（摄影：翟嘉欣/影像莞）

下：下班后的年轻人在街头娱乐（摄影：张浩彬/影像莞）

随着经济发展水平的提升，人们对高质量和多样性的服务要求越来越高，直接催生了生活性服务业的发展。

不仅如此，何嘉伟还发现，当中心城区的商业变得高端后，周边镇区的居民也更爱去中心城区消费了。

在他的观察中，以往东莞的商业过于分散，每个镇区都有各自的代表性商业中心，彼时中心城区的商业质量并没有优势，所以大家并不需要特意去中心城区消费。现在很多品牌只有中心城区有，拉开了与镇区的差距，这也让大家更愿意去中心城区消费。

从经济学上讲，这是集聚带来的规模效应提升了服务水平。镇区时代的城市低密度生长，服务水平普遍偏低。而中心城区拥有更高的人口密度，也更容易吸引新增的服务业，有利于提升服务水平。

▲上：在城市中心的绿地，常有咖啡节、露营节等活动；

下：大量市民前往东莞中心公园（摄影：翟嘉欣/影像莞）

对公共服务而言，也是如此。

过去，东莞有“重经济轻文化”的惯性思维，高品质的文体设施相对匮乏，不少文体设施修建于上世纪90年代，这对于企业和人才的吸引力远远不够。另外，公共服务资源过于分散，限制了公共服务水平提升。

这一问题的解决路径，正是中心化。

原东莞市自然资源局党组副书记、中心城区“一心两轴三片区”建设现场指挥部副指挥长黄宇东表示，中心城区建设指挥部过去五年的工作，更多是补短板，完善公共服务，提升城市空间品质，增加市民获得感。

位于南城广发片区的口袋公园，成为附近居民遛娃、休闲的好去处。（摄影：翟嘉欣）

“类似市民服务中心一二期、广发片区城市品质提升工程这样的十几个项目，找到了中心城区的建设方向，让中心城区有了品牌效应，公共服务的规模效应得以发挥。”黄宇东说。

根据规划，东莞市博物馆新馆、东莞名人文化中心（东莞名人馆）等文体设施，都计划在中心城区建设。

很难想象，这些设施如果分散在城市各处，如何才能被高效利用。仅以交通为例，便能成为一个重要制约因素。而中心城区公共交通相对发达，人口密度高，这些设施能尽量被更多的市民使用。

不断增加的咖啡店、人气餐厅、Livehouse、文化场馆，带来了多元化、高品质的城市生活，成为城市竞争力的一部分，企业吸引人才的成本自然就降低了。

▲市民在街头休闲、看现场音乐表演（摄影：陈铭奕/影像莞）

有人用了一个通俗的说法——企业跟着人才走，要想引进和留住企业，必须留住人才和他们的家里人。

这也是东莞如今的引才之道：深度城市化——即让原有城市空间容纳更多高品质内容，在产业、城市设计、建筑、交通、公共服务等多方面发力。

每座城市都有它的中心，每一个优秀的、令人难忘的城市中心，都是独一无二的价值宝地。

如果说，过去，我们只求“心”在，那么如今，我们更求“心”美、“心”强。只有城市形象更鲜亮了，才能创造更多别人了解你的机会，否则老早就拒绝你了。